房企转让非人防地下车位使用权，各税种如何处理？

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车位税务处理

实务中，有一部分房地产企业纳税人对不能办理产权的地下车位销售收入总是“遮遮掩掩”。天地下没有不透风的墙，况且地下车位是否销售，税务人员只要到地下车库巡查一遍，就可以略知一二。那么，房地产企业转让非人防地下车位使用权收入到底会涉及哪些税收呢？

01

增值税

财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照“销售不动产”缴纳增值税。因此，转让地下车位永久使用权（20年以上），一次性收取的费用应当按照“销售不动产”税目及相应的税率或征收率计算缴纳增值税金；短期租赁（20年以下），应当按照“不动产租赁”及相应税率或征收率计算缴纳增值税。一般来说，房地产企业在房屋未交付之前预收房款应当先按照3%预缴增值税，但因为销售地下车位一般是在项目竣工验收之后，并且一般在合同签订后即交付给业主，属于销售“现房”范畴，所以在收到款项的当天即发生增值税纳税义务。短期租赁，在收到租金的当天发生增值税纳税义务。

02

土地增值税

转让地下车位永久使用权，正因为不发生产权转移，所以各省对是否缴纳土地增值税的政策理解不一。其实，地下车位之所以没有发生产权转移，主要是政府的原因，是政府不允许办理产权，地下车库是作为项目的公共配套设施，所以只能转让使用权。根据国税发【2006】187号）第四条第三款规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场（库）等公共设施，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用，也就是说，公共设施的有偿转让应当计入土地增值税收入，与是否产权过户无关。并且湖北省税务局于2021年《土地增值税征管工作指引（试行）》明确：转让地下车位永久使用权（20年以上）应当计入土地增值税收入；短期租赁（20年以下）不计入土地增值税收入。因此，转让地下车位永久使用权，在没有土地增值税清算之前，应当按照“非住宅”6%预缴土地增值税。

03

企业所得税

根据国税发（2009）31号文规定，“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理”也就是说，对于利用地下基础设施形成的地下停车场所不分摊成本费用，该成本费用纳入地上可售面积中进行分摊。至于转车位收入的确认上，实务中，有一种观点认为：对房地产开发企业取得的出售地下停车场所收入，无论是一次性收取，或采取收取租金方式收取，均应按照合同（协议）约定的收取当日确认收入。本人观点：根据权责发生制原则以及[2010]79号规定，对提前一次性取得的转让车位使用权收入，应当在“受益期”内分期均匀计入相关年度收入更为合理。但不论是一次性确认收入也好，还是分年确认收入也罢，其他业务成本的扣除为0。

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04

房产税

转让永久使用权是否缴纳房产税是存在争议。我个人的观点，按照“实质重于形式”的原则，房地产企业应当不缴纳房产税，尤其是有的地方将转让地下车位永久使用权纳入土地增值税清算范围后，征收房产税就更没道理了。转让地下车位永久使用权后，房产税的纳税人应当为实际使用人，当然对个人一般是免税的。但对短期租赁行为，对房地产企业取得的源租金收入应当从租计征房产税，从租计征房产税的适用税率为12%，但如果是小规模纳税人可以减半征收。

一般来说，“遮风挡雨”的房产应当缴纳房产税，但对房地产企业开发的商品房有点特殊，开发的商品房对于房地产企业来说是属于其“产品”，待售期间的房产不属于房产税征税范围。因此，地下车位即未销售，也未租赁的，不需要缴纳房产税。

05

印花税

“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。企业销售无产权的车位，由于不需要到政府管理机关办理登记注册，为此，不属于产权转移书据印花税征税范围。那么转让车位使用权是否属于租赁合同呢？如果是短期租赁，应当按照财产租赁合同缴纳印花税。但对转让永久使用权是否缴纳印花税倒还有一扯，在列举的印花税应税项目当中并不包括转让使用权合同。不过是个小税种，即便缴，税收也不是太多，费个口舌不值得。

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